La Fed vuole congelare il mercato immobiliare statunitense. Ecco come ci si sente

Di Ann Sapphire և Lindsay Dansmuir

(Reuters) – A metà aprile, dopo mesi di caccia alle case sempre più frustranti, Karsh Gruval և e sua moglie si stabilirono in un sobborgo di San Francisco և preparando un’offerta che superava quel prezzo per poter vincere. altre offerte in uno dei mercati immobiliari più caldi del paese.

Ha quindi controllato il suo telefono e ha visto diversi allarmi, tutti pubblicizzavano prezzi ridotti per altre case che stavano seguendo. Gli scrittori hanno ritirato la loro offerta, mettendo sul ghiaccio la loro ricerca, sperando che fosse un segno che il mercato si stava finalmente congelando. “Voglio vedere dove sta andando, dove si sta depositando la polvere”, ha detto Grhal.

Questo è esattamente ciò che i politici della Federal Reserve sperano di vedere di più quando aumenteranno i tassi di interesse per ridurre 40 anni di alta inflazione.

Un passo nei loro sforzi è rimuovere il calore dal mercato immobiliare, dove i bassi costi finanziari investiti per mitigare l’economia dopo l’epidemia di COVID-19 hanno contribuito ad aumentare i prezzi delle case del 35% negli ultimi due anni. I prezzi delle case non fanno parte dell’indice di inflazione tracciato dalla Fed; sono alimentati da altri fattori, come gli affitti, che influenzano l’inflazione.

L’aumento dei tassi di interesse significa che prendere in prestito per una casa è improvvisamente più costoso. I rendimenti dei titoli del Tesoro a 10 anni, il benchmark per i tassi ipotecari, sono aumentati in previsione di un forte aumento dei tassi di interesse della Fed. Secondo l’Association of Mortgage Bankers, il tasso di interesse medio su un mutuo per la casa fisso a 30 anni è ora del 5,37%, in aumento di oltre 2 punti percentuali dall’inizio dell’anno.

Quindi i normali acquirenti di case che hanno acquistato $ 375.000 a marzo pagheranno $ 440 in più al mese rispetto a dicembre se mettessero il 20% e prendessero il resto a un tasso di interesse fisso per 30 anni.

La maggior parte sono tassi di interesse più elevati. L’inflazione, d’altra parte, fa aumentare le bollette del petrolio e i costi della benzina.

“Il mercato immobiliare sta decisamente fallendo”, ha affermato il governatore della Fed Christopher Waller, che il mese scorso ha raccontato di come ha venduto la sua casa a St. Louis a un acquirente in contanti senza controllare. “Vedremo come i tassi di interesse inizieranno a bloccarsi in futuro”.

I nuovi acquirenti di appartamenti devono affrontare costi drasticamente elevati https://graphics.migration.com/USA-FED/HOUSING/jnvwerjrevw/chart.png

“PUNTO PUNTO”

L’ultima volta che i tassi ipotecari sono aumentati così rapidamente è stata nella primavera del 1994. Le vendite complessive di case sono diminuite del 20% poiché la Fed ha aumentato i tassi di interesse e i prezzi delle case hanno rallentato.

Gli economisti prevedono un rallentamento delle vendite, che questa volta rallenteranno a circa il 5% entro la fine dell’anno.

Ma una serie di fattori senza precedenti, tra cui uno stock immobiliare record, risparmi familiari insolitamente elevati, un mercato del lavoro estremamente ristretto e una maggiore mobilità dei dipendenti, creano correnti incrociate che potrebbero distorcere tale previsione.

Secondo la National Association of Realtors, le vendite di case precedentemente possedute a marzo sono state le più basse in quasi due anni. Diminuiscono anche le richieste di mutuo ipotecario.

Secondo Redfin, una società immobiliare, i cali di prezzo, come i Grewal, sono più comuni.

Allo stesso tempo, le richieste di mutuo rimangono al di sopra del precedente livello di COVID, con i prezzi delle case che hanno raggiunto livelli record poiché le case vengono solitamente portate via entro 17 giorni dalla quotazione.

Alcuni di questi potrebbero essere l’ultima esperienza degli acquirenti, in particolare quelli con finanziamenti pre-approvati che desiderano acquistare una casa prima che i prezzi aumentino ulteriormente.

“Tutto si scalderà nei prossimi mesi fino a raggiungere il punto di svolta”, ha detto Nicole Basho, un’economista di Zillow, probabilmente quest’estate.

Il valore crescente dei prestiti per la casa https://graphics.migration.com/USA-FED/HOUSING/byvrjnrlxve/chart.png

QUESTA VOLTA È DIVERSA.

La relazione tra l’aumento dei prezzi delle case e i tassi dei mutui, sebbene sia ancora forte, è diminuita negli ultimi 20 anni, afferma Anne Thompson, professoressa e ricercatrice del MIT che è coautrice di un articolo con Robert Schiller della Yale University. i prezzi non sembrano riflettere la bolla.

“Non lo definirei nemmeno un congelamento, lo definirei un appiattimento del tasso di apprezzamento, ma non quest’anno, perché ci sono ancora tassi di interesse relativamente bassi”, ha affermato Thompson, osservando che i tassi sui mutui sono stati storicamente molto più alti. .

Molti mercati regionali rimangono molto caldi, soprattutto nel sud, che è stato aiutato da acquirenti che hanno una maggiore flessibilità sul posto di lavoro, nonché da una maggiore crescita salariale a causa della carenza di personale.

Questi fattori possono guidare le vendite di case, anche se i tassi di interesse più elevati eliminano parte del vapore dell’aumento dei prezzi.

Rob Lubow, 35 anni, e suo marito hanno lavorato a distanza ad Austin, in Texas, dal loro appartamento di due stanze fino alla fine dell’anno scorso, quando l’azienda di Lubow ha iniziato a richiamare i dipendenti.

A gennaio Lubo ha iniziato a cercare un nuovo lavoro che gli permettesse di lavorare da casa tutto il tempo. Un mese dopo ha avuto un aumento di stipendio del և 35%.

I prezzi delle case ad Austin sono aumentati al di sopra della soglia di $ 300.000. I dati dell’Austin Realtors Council mostrano che il prezzo medio di una casa era di $ 624.000 a marzo, rispetto ai $ 415.000 di due anni fa.

Il loro unico lavoro a distanza era la mobilità, quindi il mese scorso hanno acquistato una casa con tre camere da letto a Kingston, New York, per meno del loro budget. Il prezzo medio della casa è di $ 280.000, secondo Redfin, quasi il 20% in più rispetto allo scorso anno.

“Se le persone rispondono all’aumento dei costi abitativi trasferendosi in luoghi più convenienti, potrebbe portare alla vendita di più case”, ha affermato Daryl Fervezer, capo economista di Redfin.

Quasi un numero record di case in vendita https://graphics.screw.com/USA-ECONOMY/dwpkryrmavm/chart.png

“GRANDE”

Lo stock record degli ultimi anni significa anche che c’è una grande richiesta, soprattutto nei millenni di case pronte, la cui quota di acquisti è in crescita. Ma deve affrontare i boomer che non sono incoraggiati a ridurre l’aumento dei costi di alloggi alternativi rimanendo a galla e tenendo fuori dal mercato le grandi case adatte ai giovani in un momento in cui vengono costruite pochissime nuove case.

Allo stesso tempo, i dati del gruppo di agenti immobiliari mostrano che la quota delle vendite totali in contanti a marzo è stata la più grande in quasi otto anni, la fornitura di token è interrotta da investitori istituzionali o acquirenti di seconde case.

Mike Wang, 33 anni, lavora per un’azienda di vitamine e affitta un appartamento a Los Angeles. Ha fatto qualche progresso, guadagnando ora il 50% in più rispetto a tre anni fa. “Anche se guadagnavo più soldi di quanto mi sarei potuto aspettare quando avevo 20 anni, i prezzi delle case erano molto più alti, il che, a pensarci bene, sono come una vacca santa, è pazzesco”.

Quindi Wang dice che vede poca scelta se non aspettare, sperando che i prezzi rallentino come previsto e che possa arrivare al punto di comprare una casa in pochi anni.

Dal momento che molte persone della sua età vogliono comprare una casa, così poche case vengono costruite, non è sicuro che sarà così.

“Essendo stato sorpreso in passato, non sarei sorpreso di vedere che qualcosa non è all’altezza delle previsioni di tutti gli analisti”, ha detto Wang.

(Report di Ann Sapphire և Lindsay Dansmuir, a cura di Dan Burns և Andrea Ritchie)

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