Il mercato epidemico immobiliare sta creando una ricchezza straordinaria

Negli ultimi due anni, i proprietari di case americane hanno accumulato più di $ 6 trilioni di ricchezza abitativa. Per essere chiari, questo non significa che i costruttori di case abbiano trasferito $ 6 trilioni di nuove case agli acquirenti, o che i proprietari di case esistenti abbiano guadagnato $ 6 trilioni per aggiornare le loro cucine e bagni.

Piuttosto, gran parte di quel denaro proveniva dal semplice fatto che le case a bassa offerta e ad alta domanda negli Stati Uniti si sono apprezzate a un ritmo record durante l’epidemia. Milioni di persone che raggiungono il 65% più ricco delle famiglie americane che possiedono una casa partecipano a questo profitto inaspettato.

Questa è una storia sorprendentemente positiva per gli americani che hanno una casa. È anche inseparabile dalla crisi abitativa per chi non ce l’ha. Gli affitti per loro stanno aumentando rapidamente. L’inflazione riduce il loro reddito. Ed è ciò che tutta questa ricchezza ha creato, rendendo più inaccessibile la proprietà della casa come mezzo per creare ricchezza.

Questa duplice realtà risale alla creazione di una ricchezza enorme, che ha avuto pochi precedenti nella storia americana.

“Sto davvero lottando per trovare un parallelo”, ha detto Benjamin Keys, professore alla Wharton School of Business, cercando di identificare un momento in cui così tante persone hanno accumulato così tanta ricchezza in così poco tempo.

In termini percentuali, il mercato azionario è cresciuto di più durante l’epidemia, ma meno americani ne hanno beneficiato. Durante il recente boom immobiliare, l’aumento dei prezzi delle case è stato altrettanto vertiginoso, ma limitato a parti più piccole del paese. E quel capitale è in gran parte scomparso a causa della recessione, che secondo gli economisti è molto meno probabile questa volta. Forse un’analogia migliore, ha suggerito Keys, sarebbe l’Oklahoma Land Rush del 1889 o il boom petrolifero di Los Angeles degli anni ’20, eventi che hanno cambiato radicalmente chi possiede la terra e quanto vale.

I 6 trilioni di dollari stimati dalla Federal Reserve non comprendono il capitale totale della proprietà locata. Pertanto, sottostima la ricchezza accumulata di recente nel mercato immobiliare.

Eventi difficili e prevedibili, come una dolorosa recessione, possono ancora riportare parte di quel totale. E questa ricchezza non è la stessa cosa del denaro depositato in un conto bancario, ovviamente. Per utilizzarlo, le famiglie devono vendere la casa o acquistarne il valore attraverso uno strumento come un mutuo per la casa: non è esente da rischi. Tuttavia, l’evidenza mostra che i proprietari di case stanno usando denaro reale per gestire il proprio capitale per mandare i figli all’università, avviare un’impresa, fare ulteriori investimenti in alloggi e costruire più ricchezza.

“C’è un quadro roseo, non un quadro roseo”, ha affermato Emily Wimmers, economista della Syracuse University che ha studiato come le famiglie utilizzano il proprio capitale per pagare l’istruzione superiore. “Il contrario è piuttosto preoccupante. “C’è un gruppo di bambini i cui genitori non hanno una casa; non hanno visto questo aumento di ricchezza, come quelli i cui genitori potrebbero aver visto un calo del reddito”.

Gli effetti cumulativi sono completi և diversi. Questo periodo di crescita del capitale consentirà ad alcune famiglie di creare per la prima volta ricchezza intergenerazionale. Ciò costringerà le altre famiglie a rinviare per anni la proprietà dell’appartamento.

Ciò aggraverà la disuguaglianza, poiché i profitti porteranno in modo sproporzionato a baby boomer (a spese di millenni che un giorno compreranno le proprie case), և famiglie bianche il cui tasso di proprietà è di 30 punti percentuali superiore a quello dei neri. Ma le famiglie nere trarranno il massimo beneficio, poiché la ricchezza delle famiglie nere è in gran parte sotto forma di alloggi.

“Non credo che al momento ci sia una valida alternativa alla proprietà di una casa in termini di creazione di ricchezza”, ha affermato See Richardson, vicepresidente senior dei programmi della National City League, che promuove la proprietà delle famiglie nere. “Ed è un disastro economico per le famiglie nere che non possono permettersi la proprietà”.

Le famiglie a più alto reddito con le case più costose hanno registrato i maggiori profitti complessivi. Ma poiché la proprietà di una casa è così diffusa in America, il quinto più povero delle famiglie ha anche aggiunto circa $ 600 milioni di capitale proprio negli ultimi due anni. In termini percentuali, hanno visto il maggiore aumento della ricchezza.

I proprietari di case che ricordano il fallimento immobiliare del 2008 potrebbero essere nervosi per tutto questo. Ma questo è un mercato immobiliare molto diverso, afferma Mark Zand, capo economista di Moody’s.

La bolla dei primi anni 2000 è stata determinata dai prestiti rischiosi և cementificazione. Oggi, gli acquirenti di case sono in una posizione molto più forte con i loro punti di credito, mutui ordinari e risparmi epidemici. Oggi c’è anche carenza di appartamenti in tutto il paese. E questo ha portato a una crescente domanda di tassi ipotecari storicamente bassi, dalle famiglie che cercano più spazio durante l’epidemia, ai lavoratori a distanza che potrebbero trasferirsi in luoghi più convenienti. Di conseguenza, i prezzi delle case sono aumentati quasi ovunque (molti di questi posti convenienti non sono più così convenienti).

È probabile che l’aumento dei prezzi rallenti ora che i tassi di interesse stanno aumentando rapidamente, ma gli economisti generalmente non si aspettano che i prezzi scendano. C’è pochissima domanda di alloggi in America oggi. L’aumento dei tassi di interesse renderà più costoso l’accesso al capitale. Ma questa capitale, ha detto Zandi, “sarà molto longeva”.

Black Knight, che segue il mercato dei mutui, stima che il proprietario medio di una casa con un mutuo ipotecario abbia ricevuto $ 67.000 in “capitale ipotecario” negli ultimi due anni. Questa è la quantità effettiva di denaro a cui le famiglie possono accedere pur trattenendo il 20 percento del loro capitale proprio, come spesso accade con i prestatori.

Di conseguenza, il mutuatario medio di un mutuo della metropolitana a San Jose, in California, ha raccolto $ 230.000 in due anni. A Boyce, Idaho, $ 114.000. A Cleveland, sono 27.000 dollari.

“Questo è ottimo per ampi settori della famiglia statunitense”, ha affermato l’economista di Cornell Michael Lowenheim. “E non è solo per i super ricchi, non è solo per coloro che vivono nelle grandi città delle superstar. Questo è ciò che sta accadendo a Itaca”.

Il sig. Lովwenheim ha riscontrato che le famiglie che avevano prezzi delle case più alti mentre i loro figli frequentavano le scuole superiori avevano maggiori probabilità di mandare i propri figli al college. E i ragazzi che andavano al college avevano più probabilità di frequentare le università statali rispetto ai college comunitari.

Egli և partner և ha anche scoperto che i valori crescenti delle famiglie hanno maggiori probabilità di avere figli. Il lavoro di altri ricercatori ha dimostrato che anche loro hanno maggiori probabilità di avviare una nuova attività.

“Questa ricchezza è reale?” Il signor Lովwenheim ha detto: “Le persone si comportano come se fosse reale.”

La prima casa che Julio Velezon II ha potuto acquistare nel 2019, a Springfield, W., ha cambiato significativamente la sua vita. Lui e sua moglie hanno avuto il loro primo figlio in quella città. Poi a dicembre hanno potuto acquistare una casa per una famiglia più numerosa, mantenendo la prima casa come proprietà in affitto.

Se non l’avessero comprato nel 2019, prima dei prezzi degli appartamenti di oggi e dell’inflazione degli affitti di oggi, sa esattamente come sarebbe stata la sua vita.

“Non mi sentivo a mio agio ad avere un bambino quando ci siamo trasferiti e abbiamo assunto”, ha detto Velezon, un sergente tecnico dell’Air Force di 35 anni. “L’affitto è una variabile così sconosciuta, è la misericordia di qualcun altro, il mercato”.

Ora immagina che suo figlio di 18 mesi possa un giorno vivere da adulto in una di queste case.

Storie come questa stanno diventando sempre più inaccessibili alle altre famiglie che si rivolgono a First Home Alliance, una società di consulenza abitativa con sede nella Virginia del Nord che ha aiutato il signor Velezon. Oggi, una famiglia che guadagna 70.000 dollari l’anno non può competere per tre camere da letto in quella zona.

“Alcuni di loro devono solo aspettare”, ha detto Larry Laws Senior, presidente della First Home Alliance, un’organizzazione senza scopo di lucro che ha fondato con la propria fortuna immobiliare. “Possiamo istruirli sul processo, fornire loro le qualifiche complete per l’accessibilità. Ma non possono comprare in questa zona”.

Invece, aspetteranno che i loro redditi aumentino, o che i prezzi delle case si congelino o che le nuove abitazioni aumentino.

Tuttavia, il signor Keys, professore alla Wharton, teme che tutta questa ricchezza rafforzerà solo quegli aspetti del mercato immobiliare americano che sono fondamentalmente problematici. che le famiglie sentono di avere poche alternative per creare ricchezza, che gli appartamenti dovrebbero essere entrambi rifugi. և un bene finanziario che i proprietari di abitazione sono motivati ​​a proteggere tale bene.

“In effetti, c’è qualcosa di dannoso in questa materia”, ha detto. In un certo senso, milioni di persone hanno guadagnato trilioni di dollari negli ultimi due anni senza fare nulla.

“Ma è peggio di così”, ha continuato. “Non è che non fanno niente. cioè, hanno bloccato in modo aggressivo lo sviluppo in molti luoghi”.

Questa ricchezza è stata creata, ha detto, proprio perché è così difficile costruire case in America. E questo può rendere ancora più difficile costruirlo!

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